2021. január 01-től életbe lép az új otthonfelújítási támogatás, mely gyermeket nevelő családok felújítási kiadásait enyhíteni szándékozó támogatás részleteit az 518/2020. Kormány rendelet tartalmazza. Az otthonfelújítási támogatás keretein belül maximum 3 millió Forint igényelhető, mely a teljes felújítás költségének 50 %-a. Tehát ahhoz, hogy a maximális támogatási összeget megkapjuk összesen minimum 6 millió Forintot kell felújításra költenünk. Fontos tudni, hogy bár a 2015 -ben indított otthonteremtési program új elemével ismerkedünk, ezen támogatás igénylésének nem feltétele, hogy a CSOK-ot is igénybe vegyük. Az összefüggésüket tekintve tudni illik, hogy CSOK felhasználását igazoló számlák nem használhatóak fel a lakásfelújítási programban is. A felújítás során keletkezett számlák fele szólhat anyagdíjról, míg fele a munkadíjról. A számlák tekintetében nem elhanyagolható kritérium, hogy azokat nem állíthatja ki hozzátartozó vagy hozzátartozó vállalkozása, illetve nem fogadható el 5 %-os Áfa mértékű számla sem.

Kik vehetik igénybe?

• gyermeket nevelő szülők
• házastársak és élettársak egyaránt
• elvált szülőknél csak az egyik szülőnél lehet figyelembe venni a gyermeket, tehát egy gyermek kapcsán nem újítható fel a két külön élő szülő saját-saját ingatlana, csak az egyik

(amennyiben a külön élő szülők 1-1 gyermeket nevelnek, akkor 1,5-1,5 millió Forintos támogatással lehet számolni, de a szülők dönthetnek úgy, hogy a kedvezményről lemondanak a másik fél javára)

• az igénylők egyikének legalább 1 éves TB jogviszonnyal kell rendelkeznie, mely maximum 30 napra megszakított folyamatos TB- jogviszony. Bele számít az álláskeresési járadék, a nyugdíj melletti munkavégzés és a hallgatói jogviszony is.

Mi a helyzet a külföldi munkavégzéshez kapcsolódó biztosítási jogviszonnyal?

• az elmúlt egy évben valamely másik állam vagy nemzetközi szerződéssel létrehozott nemzetközi szervezet társadalombiztosítási rendszerének hatálya alá tartozott személyek is igényelhetik, ha az igénylés napján már a magyar TB alá tartoznak
• egyszülős család esetén akkor is igényelhető a támogatás, ha a szülő külföldön dolgozott – ebben az esetben az igénylés napján kell hazai TB-jogviszonnyal rendelkeznie

Nem vehetik igénybe a kedvezményt:

• akiket köztartozás terhel
• igénylést megelőző 180 napban közfoglalkoztatási jogviszonyban álló személyek

Van-e korhatári vonatkozása a rendeletnek gyermekekre nézve?

• gyermeknek számít a legalább 12 hetes magzat egészen a gyermek 25 éves koráig
• minden esetben az igénylővel együtt élő gyermek számítható kedvezményezettként
• a GYOD -ra jogosító gyermek esetében nincs életkori határ (GYOD – tartósan beteg vagy súlyosan fogyatékos gyermeküket otthon ápolók részére folyósított ellátás)

Tulajdonosi kritériumok:

• az igénylőnek vagy az igénylő gyermekének legalább 50 %-os tulajdonjoggal kell rendelkezni a felújítással érintett ingatlanban
• több lakásból álló osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetén az előírt tulajdoni feltétel teljesülését a támogatással érintett ingatlanrészre vonatkozóan az igénylő által benyújtott használati megállapodás vagy bírósági ítélet alapján is szükséges vizsgálni
• az érintett ingatlan kell, hogy legyen az igénylő bejelentett lakcíme 1 évre visszamenőleg (egy évnél fiatalabb gyermek vagy magzat, illetve új lakás vásárlásra, építése esetén ez az egyéves bentlakási viszony nem feltétel)

Az igénylés menete:

Kérelem útján igényelhető postai úton vagy online ügyfélkapu segítségével, illetve személyesen kormányablaknál. A kérelmek elbírálására 30 napos határidőt kapott az államkincstár, pozitív elbírálást követően a kiutalástól számított 180 napos határidőig jogosultságot kap a kincstár a felhasználás helyszíni ellenőrzésére a helyi kormányhivatal bevonásával. A számlák végső benyújtási határideje a munka befejezésétől számított 60. nap, melyet az utolsó számla kiállításától kell számítani. Amennyiben a kormányhivatal által a kincstárnak megküldött jegyzőkönyv jogosulatlan felhasználásról számol be, úgy a kincstár felszólítja az igénybe vevőt a támogatás kamattal növelt összegű visszafizetésére.

Lássuk mire is használható:

MK 2020. évi 259. számában megjelentek szerint a támogatás a következő építési tevékenységekhez igényelhető:

a) víz-, csatorna-, elektromos-, gáz-közműszolgáltatás bevezetése, illetve belső hálózatának kiépítése vagy cseréje,

b) fürdőhelyiség, illetve WC létesítése olyan lakásban, amely nem rendelkezik ilyen helyiséggel,

c) fűtési rendszer kialakítása, korszerűsítése vagy elemeinek cseréje, ideértve a megújuló energiaforrások alkalmazását is,

d) az épület szigetelése, ideértve a lábazatszigetelést, a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat,

e) a külső nyílászáró cseréje, redőny, árnyékoló, spaletta, rovarháló, biztonsági rács felszerelése vagy cseréje, párkányok, küszöbök cseréje vagy felújítása,

f) tető cseréje, felújítása, szigetelése,

g) égéstermék-elvezető építése, korszerűsítése,

h) klímaberendezés beépítése, cseréje,

i) napkollektor, napelemes rendszer telepítése, cseréje,

j) belső tér felújítása, ideértve

ja) a lakás helyiségeinek belső fali, padló-, födém- vagy álmennyezeti burkolat cseréjét, felújítását, festését, tapétázását,

jb) a galériaépítést,

jc) a belső lépcső kialakítását és cseréjét,

 jd) a szaniterek beépítését vagy cseréjét,

 je) a villanykapcsolók és -dugaljak kialakítását és cseréjét,

jf) a belső nyílászárók, belső párkányok, küszöbök beépítését, cseréjét vagy felújítását,

k) a lakással azonos ingatlan-nyilvántartási helyrajzi számon található épület, nem lakás céljára szolgáló helyiség (így különösen: nyári konyha, mosókonyha, tároló) felújítása,

l) kerítés építése,

m) gépjárműtároló építése vagy nyitott gépkocsibeálló kialakítása,

n) terasz, loggia, erkély, előtető építése,

o) térburkolat készítése, cseréje,

p) télikert kialakítása,

q) – amennyiben az igénylő vagy gyermeke mozgáskorlátozott személynek minősül – a 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet 9. § (10) bekezdésében meghatározott akadálymentesítési munkák,

r) alapozási szerkezet megerősítése, valamint

s) beépíthető bútor vagy konyhai gép beépítése, cseréje.

Bár a felhasználhatósági paletta igen széleskörű, és minden bizonnyal sok családot fog segíteni az előrébb jutásban, de nem elhanyagolható tény, hogy minden esetben rendelkeznünk kell a felújítás teljes összegével, mert nem előre, csak utólag juthatunk a támogatás összegéhez.

Bérbeadás előtt állsz és félsz a jogi buktatóktól? Esetleg bérelni szeretnél, de nem írnál alá akármilyen szerződést? Aktuális cikkünkben a bérleti szerződéssel kapcsolatban egy átfogó tudásanyagot tárunk eléd, hogy elkerülhesd a legnagyobb buktatókat!

Mi az a bérleti szerződés?

A bérleti szerződés fogalmát a Ptk. (a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény) határozza meg:

„6:331. § [Bérleti szerződés]

(1) Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.”

Bérletről nem csak lakás, vagy ingatlan esetében beszélhetünk, bérlet az is, ha autót bérlünk, vagy dolgot, bármilyen használati tárgyat.

Mi minősül lakásnak?

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. LXXVIII. törvény (Lakástörvény, gyakori rövidítése: „Ltv.”) szerint:

91/A. §E törvény alkalmazásában:

Lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a

• helyiségei;
• közművesítettsége;
• melegvíz-ellátása; és
• fűtési módja

alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható.

A komfortfokozatok besorolását itt megtalálod.

Elegendő, ha csak a lakás címét írjuk bele a szerződésbe?

A Ptk. a bérleti szerződés fogalmának meghatározásakor „adott dolog”–ról rendelkezik. A Lakástörvény érvényességi feltételként csak a szerződés írásba foglalását írja elő.

Míg az ingatlan-nyilvántartási törvény egy adásvételi szerződésnél (okirat) ahhoz, hogy az bejegyzés alapjául (pl.: tulajdonjog bejegyzés) szolgálhasson, feltételként írja elő az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot, addig ez bérlet esetén nem kötelező. A lényeg, hogy beazonosítható legyen a bérelt dolog.

Tanácsos azonban minél részletesebben körülírni a bérelni kívánt ingatlant az alábbi adatok alapján: lakás címe (irányítószám, település, utca, házszám, emelet, ajtó), helyrajzi szám, szobák száma, mérete és funkciója, illetve amennyiben társasházi lakás, azt is érdemes feltüntetni.

A szerződésbe belefoglalható, hogy az ingatlant kizárólag lakás céljára lehet használni.

Milyen adatokat írjunk a szerződésbe?

Mind bérbeadói, mind pedig bérlői szempontból elengedhetetlen, hogy tisztában legyünk azzal, hogy kivel szerződünk (jogi értelemben). Fontos, hogy a felek adatait a szerződésben a személyi okmányok alapján töltsük ki (személyi igazolvány és lakcímkártya). Adjuk meg legalább az alábbi adatokat: név, születési név, születési hely, idő; anyja születési neve, lakcíme.

Ezekre az adatokra azért van szükség, mert ha vita lenne a felek között, akkor a peres fél pontos megjelölése elengedhetetlen. Egy jogerős ítélet, vagy fizetési meghagyás alapján akkor van helye elrendelni a végrehajtást, ha a jogosult megadja az adós, kötelezett születési helyét, idejét, valamint anyja születési nevét.

FONTOS! Bérlőként kérjünk tulajdoni lapot. Ha a személy nem a tulajdoni lapon feltüntetett tulajdonos, akkor kérjünk a tulajdonostól származó meghatalmazást. Tulajdoni lapot akár a bérbeadó, akár a bérlő is le tud kérni elektronikus úton.

Mi a különbség a bérlet és az albérlet között? Ugyanaz lenne a kettő?

Gyakran még jogászok is tévesen használják a két kifejezést.

• „Megyek az albérletbe…”
• „El kell kezdenem albérletet keresni.”
• „Albérletben élek egyelőre.”

Ismerősen csengenek ezek a mondatok mindnyájunknak, azonban megállapítható, hogy az esetek legnagyobb részében „bérlet”-ről és nem „albérlet”-ről esik szó.

Bérlet

Bérletről akkor beszélhetünk, ha a lakást, a bérleményt közvetlenül a tulajdonostól béreljük, tehát a bérleti szerződés vele jön létre. Ebbe a körbe tartozik az is, ha a bérbeadót meghatalmazott képviseli (akár magánszemély, akár egy ingatlankezelő cég ügyvezetője, alkalmazottja).

Albérlet

Albérletről akkor beszélhetünk, ha a bérlő (helyesen mondva: albérlő) nem a tulajdonostól bérli a bérleményt, hanem egy másik bérlőtől, aki a tulajdonostól bérel. Ez a jogviszony akkor jöhet létre, ha Ltv. 33. § (1) a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával a lakást vagy annak egy részét albérletbe adhatja. Az albérleti díjban a felek szabadon állapodnak meg (Népszerű üzleti modell, amikor a bérlő több lakást bérel, amelyeket mind albérletbe ad, így jutva jövedelemhez minimális befektetéssel, de vállalva annak minden kockázatát).

Ugyancsak albérletről beszélünk, ha az albérlő egy másik albérlőtől bérel. Tulajdonképpen a végtelenségig lehet folytatni ezt a sort.

A gyakorlatban általános tilalom a bérbeadó részéről, hogy a bérlő a helyiséget nem adhatja albérletbe. Ritka eset, amikor a Bérbeadó ehhez kifejezetten hozzájárul. Szakértőként javasoljuk is, hogy az albérletet a bérbeadó tiltsa! Hiszen, ha engedélyezi, hogy albérletbe adhassa bérlője az ingatlant, akkor előfordulhat olyan eset, hogy az ingatlanát olyan személyek fogják használni, akiket Ő még csak be sem engedett volna a bérlemény területére.

Ki bérlőtárs és ki társbérlő?

Bérlőtársról a legáltalánosabb esetben beszélhetünk, amikor a bérlők együtt, közösen bérelik a bérleményt, melyet együtt, közösen használnak. Ekkor a használati joguk és a fizetési kötelezettségük is egyetemleges. Tehát ha ketten bérelik a lakást 100.000,- Ft bérleti díjért, akkor együtt kötelesek megfizetni a 100.000,- Ft-ot, nem pedig az egyik bérlő 50.000,- Ft-ot a másik bérlő 50.000,- Ft-ot. Az egyetemlegesség azt jelenti, hogy a bérbeadó bármelyik bérlőtől követelheti a teljes összeget. Bérbeadói szemmel ez az előnyösebb.

A társbérlő esetében pedig pont a jogok és kötelezettségek különválása a jellemző, tehát mondjuk 1 szobát (lakrészt) bérel 1 fő, melynek a díja 50.000,- Ft.

Írásba kell foglalni a bérleti szerződés?

Érvényesen csak írásban köthető bérleti szerződés:

Ltv. 2. § (5) bekezdés: „A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.”

Ha a felek nem foglalják írásba a bérleti szerződést, akkor egy esetleges peres eljárásban a felek kötelezettsége bizonyítani azt, hogy közöttük milyen tartalommal jött létre megállapodás.

A bérleményben található bútorokat fel kell tüntetni a szerződésben?

Jogszabály nem írja elő, azonban mindkét szerződő fél érdeke, hogy a lakásban található ingóságok feltüntetésre kerüljenek a szerződésben, vagy a birtokátruházási jegyzőkönyvben. Később a bérbeadó nem követelhet olyan bútortárgyakat a bérlőn, amelyek nem is voltak a lakásban, viszont amik ott voltak azokat követelheti. Célszerű fényképeket, videót készíteni a lakás állapotáról átvételkor, illetve egy esetleges listát készíteni, és ezen dokumentumokat a szerződéshez hozzácsatolni.

Kötelező ügyvédet igénybe venni a szerződés elkészítésekor?

A bérleti szerződés érvényességéhez nem írja elő a jogszabály az ügyvédi ellenjegyzést, tehát a válasz nem. Gyakorlott bérbeadóknak talán nincs is szükséges jogi segítségnyújtásra, azonban aki előszörcsinálja annak mindenképpen javallott a jogi segítség kérése.

Határozott idejű, vagy határozatlan idejű szerződés?

Határozott idejű

Határozott idejű szerződés esetén a határozott idő leteltével automatikusan megszűnik a szerződés, tehát nem kérdés, hogy a bérlő köteles visszaadni a bérleményt a bérbeadó részére.

• Előnye: Határozott idejű szerződés esetén az idő lejártát követően az addigi bérlő önkényes lakásfoglaló lesz, mely esetben a lakás kiürítésére a Vht. (a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény) lényegesen rövidebb határidőkhöz kötött, nem peres eljárás lehetőségé adja.
• Hátránya, hogy a határozott idő letelte után újra kell kötni, valamint új közjegyzői okiratot kell készíttetni (ha volt korábban).

„Vht. 183/A. §  (1) A bérbeadó a határozott időre kötött lakás és más – nem lakás céljára szolgáló – helyiségbérleti szerződés esetén a meghatározott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti a 183. §-ban meghatározott rendelkezések alkalmazását, ha a kérelem benyújtásával egyidejűleg igazolja, hogy a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt. A kiürítés iránti kérelem benyújtására nyitva álló határidő jogvesztő.”

„183. § (1) A bíróság az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését – végrehajtható okirat kiállítása nélkül – nemperes eljárás során hozott végzésben rendeli el. E végzés elleni fellebbezésnek nincs halasztó hatálya.”

NAGYON FONTOS! A határozott idő letelte előtt nincs lehetőség a gyorsított (Vht. 183. §) kiürítésre!Tehát ha kötöttünk egy 5 éves határozott idejű szerződést, de a bérlő már az első évben nem teljesíti szerződéses kötelezettségeit, akkor a hagyományos eljárás szerint tudjuk érvényesíteni igényeinket:

• közjegyzői okirat esetén közvetlen végrehajtás (a leggyorsabb, de még így is időigényes eljárás),
• bíróság előtt megindítandó kiürítési per (hosszú eljárás).

Határozatlan idejű

Határozatlan idejű szerződés felmondással történő megszüntetése esetén – amennyiben nem áll rendelkezésre közjegyzői okirat – lehetőség van a felmondás bérlő általi vitatására (tehát a bérlő azt állítja, hogy nem szűnt meg a szerződés, nem volt jogos a felmondás stb.), vagyis ha a bérlő magától nem hagyja el az ingatlant, akkor a végrehajtásig (a bírósági eljárás miatt) hosszú hónapok, akár évek is eltelhetnek.

Tuti Tipp: Érdemes megfontolni azonban egy határozott idejű szerződés megkötését mondjuk egy éves időtartamra, amellett, hogy közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat elkészítését kérjük a bérlőtől. Ebben az esetben:

• Az egyéves határozott idő előtt kiderül, hogy a bérlő képes-e, akar-e szerződésszerűen teljesíteni. Ha nem fizet rendesen, akkor a kezünkben van a közjegyzői okirat, mellyel kiköltöztethetjük, illetve a pénzkövetelésünket is érvényesíthetjük.
• Ha gond van az egy év lejárata körül, akkor a Vht. szerinti gyorsított eljárás szerint kiüríttethetjük a lakást az önkényes lakásfoglalókra vonatkozó szabályok szerint.
• Az egyéves határozott idő lejártával, ugyan a közjegyzői okirat már nem lesz hatályos, azonban a bérlő fizetési szándékát egy év alatt megismerhettük, ha rendesen fizet, akkor
  • meghosszabbíthatjuk a szerződést határozatlan időtartamra,
  • meghosszabbíthatjuk a szerződést újabb határozott időre,
  • új szerződést köthetünk (határozott, vagy határozatlan időre,

Fontos, hogy a fentebb felsorolt valamennyi esetben készíttethetünk új közjegyzői okiratot is. Természetesen a közjegyzői okirat további költségeket von maga után.

Hogyan köthető ki a bérleti díj?

Pontos összegben kell meghatározni a bérleti díjat, és ezzel kapcsolatban rögzíteni, hogy milyen időközönként követelhető, továbbá, hogy milyen formában kell azt megfizetni. A leggyakoribb, hogy minden megkezdett naptári hónapra vonatkozik és havonta, előre esedékesen köteles a bérlő megfizetni a tárgyhó 10. napjáig. Amennyiben a felek arról nem rendelkeznek, úgy a bérleti díjat nem lehet egyoldalúan emelni. Szokás rögzíteni az évenkénti infláció mértékéhez alkalmazkodó automatikus módosulást, de arra is lehetőség van, hogy a felek meghatározzák, hogy évente x összeggel/százalékkal emelkedik a bérleti díj.

Mekkora összegű „kauciót” köthetünk ki a szerződésben?

A legtöbben „kauciónak” ismerjük, azonban a jogi nyelvezet nem ismeri, a jogszabályok nem tartalmaznak ilyen kifejezést. Szakszerűen biztosítéknak/óvadéknak hívjuk azt a pénzösszeget (leggyakrabban pénz, de más is lehet), amelyet a szerződő fél a szerződéses kötelezettségeinek biztosítására ad át a másik félnek.

Hatályos Polgári Törvénykönyvünk elsősorban diszpozitív (latin eredetű szó, jelentése: eltérést engedő) szabályokat tartalmaz, ami annyit tesz, hogy a felek szabadon állapíthatják meg szerződéses viszonyaikban jogaikat, kötelezettségeiket. Ez alapján a bármekkora lehet a biztosíték összege.

A Ptk. a 3 havi bérleti díjat meghaladó összegű biztosítékra rendelkezik arról, hogy a kötelezett kérelmére azt a bíróság mérsékelheti.

Fentiek alapján elmondható, hogy a törvényalkotók a 3 havi bérleti díjat tartják a biztosíték legmagasabb összegének, amit bírósági úton sem lehet mérsékelni, azonban a gyakorlatban a 2 havi bérleti díjnak megfelelő óvadék alakult ki.

A “kaució” beleszámít a bérleti díjba?

Alapesetben, ha arról a felek nem rendelkeznek másképpen, akkor nem számít bele. A fentebb leírt diszpozitivitás értelmében azonban megállapodhatnak abban, hogy beleszámít.

Bérbeadói oldalon éppen a biztosítéki jellegét vesztené a „kaució”, ha a bérleti szerződés megszűnését megelőző hónapokban azt a felek beszámítanák bérleti díjnak. Hiszen a bérlő kiköltözésének, a bérlemény visszaadásának időpontjában a Bérbeadó kezében nincsen semmi fedezet arra az esetre, ha közműtartozása lenne a bérlőnek, vagy ha az bármilyen kárt okozott a bérleményben.

Ha a bérlő nem fizeti a költségeket, elzárhatom a közmű szolgáltatásokat?

Bár nagyon sok interneten fellelhető bérleti szerződésminta tartalmazza azt a kikötést, hogy amennyiben a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, vagy a közműdíjakat, a bérbeadó jogosult a szolgáltatások felfüggesztését kezdeményezni, vagy csak egyszerűen azokat elzárni. Különböző álláspontokat foglalnak el az egyes szakvélemények. A bérlő egyértelmű szerződésszegést követ el azzal, hogy esetlegesen nem fizeti a bérleti díjat, közmű költségeket. Ennek a szerződésszegésnek megvannak a szerződésben rögzített következményei (felszólítást követő felmondási jogosultság bérbeadói részről).

A bérbeadónak is szerződéses kötelezettsége a bérlemény rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban tartása, melybe beletartozik a közműszolgáltatások zavartalan működése, fűtés biztosítása.

Amennyiben bérbeadó a fentebbi kötelezettségének nem tesz eleget, úgy a bérlő is felmondással élhet. Szerződésszegésre nem jogszerű szerződésszegéssel válaszolni. Akkor járunk el jogszerűen, ha kezdeményezzük a felmondást, és a lakás kiürítést.

Szükséges-e energetikai tanúsítványt készíttetni a lakásról mielőtt bérbe adom?

A vonatkozó jogszabály így rendelkezik:

„Az épület energetikai jellemzőit e rendelet előírásai szerint – amennyiben nem rendelkezik hatályos energetikai tanúsítvánnyal – tanúsítani kell a rendelet hatálya alá tartozó meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység […] bérbeadása […] esetén.”

A válasz tehát igen. Ha jogszabálynak meg akarunk felelni, akkor készíttetünk energetikai tanúsítványt. Azonban, sem a hivatkozott kormányrendelet, sem pedig a Ptk. nem fűz érvénytelenségi szankciót ahhoz, ha nem áll rendelkezésre energetikai tanúsítvány.

Az ingatlannak van egy haszonélvezője, ennek ellenére bérbe adhatom a lakást?

Haszonélvezeti jog esetén is a Ptk. rendelkezéseit kell elővennünk:

„5:147. § [A haszonélvezeti jog tartalma]

(1) Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.”

A haszonélvezeti jog jogosult tehát a tulajdonost megelőzően, hasznosíthatja az ingatlant. Amennyiben egy ingatlant haszonélvezeti jog terhel, úgy a tulajdonos csak abban az esetben adhatja azt bérbe, ha maga a haszonélvezeti jog jogosult is hozzájárul ahhoz.

A haszonélvező általi bérbeadáshoz nincs szükség a tulajdonos hozzájárulásához.

Amennyiben bérlőként azt tapasztaljuk, hogy a tulajdonos szeretné kiadni nekünk a lakást, de haszonélvező is szerepel a tulajdoni lapon, úgy kérjük igazolni azt írásban, hogy a haszonélvezeti jog jogosult nem kíván élni haszonélvezeti jogával.

Honnan tudhatom meg, hogy van-e haszonélvező a lakásomon?

Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanokat érintő terheket, jogosultságokat, tényeket. Ügyfélkapunk keresztül, vagy a földhivatali ügyfélszolgálaton tudunk tulajdoni lapot lekérni, igényelni, melyhez szükséges tudnunk az ingatlan helyrajzi számát.

Ha van haszonélvező az ingatlanon, akkor az a tulajdoni lap III. részén került feltüntetésre. Ha ott nem szerepel, akkor nincs haszonélvező, mivel a haszonélvezeti jog létrejöttéhez annak földhivatali bejegyzése szükséges.

Ptk. „Haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a dolog birtokának átruházása; az ingatlanon vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon alapított haszonélvezeti jog esetén a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.”

Hogyan kell közölni a felmondást?

A felmondást mindig írásban, bizonyítható módon kell közölni. A szerződésben szükséges rendelkezni az elfogadott kommunikációs csatornákról (e-mail, posta).

Érdemes rögzíteni, azt, hogy a felmondást abban az esetben is kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a másik fél bármilyen oknál fogva nem veszi át, amennyiben azt a szerződésben rögzített címre küldte a felmondó fél. Emellett kötelezettségként írjuk elő, hogy címváltozás esetén a felek kötelesek bejelenteni az új postai címüket. Így nem lehet gondunk a kézbesítéssel.

Ha a bérlő nem fizet, kirakhatom?

Hatályos jogszabályaink alapján a bérlő igen nagy védettséget élvez a bérbeadóval szemben. Ha „csupán” azért szeretnénk felmondani a szerződést, mert a bérlő nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, akkor először írásban kell felszólítanunk megfelelő határidő tűzésével (általában 8 nap). Ha a bérlő határidőben továbbra sem tesz eleget fizetési kötelezettségének, akkor a határidő lejártát követő 8 napon belül élhetünk felmondással. Ha ezt a határidőt a bérbeadó elmulasztja, akkor ismételt felszólítás szükséges.

NINCS lehetőség arra, hogy én, mint bérbeadó önkényesen kiköltöztessem a nemfizető bérlőmet.

Az erőszak mértékétől függően az alábbi büntető tényállások jöhetnek szóba a hatályos Büntető Törvénykönyvünk szerint:

“Kényszerítés

195. § Aki mást erőszakkal vagy fenyegetéssel arra kényszerít, hogy valamit tegyen, ne tegyen vagy eltűrjön, és ezzel jelentős érdeksérelmet okoz, ha más bűncselekmény nem valósul meg, bűntett miatt három évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.”

„Önbíráskodás

368. § (1) Aki abból a célból, hogy jogos vagy jogosnak vélt vagyoni igénynek érvényt szerezzen, mást erőszakkal vagy fenyegetéssel arra kényszerít, hogy valamit tegyen, ne tegyen vagy eltűrjön, bűntett miatt egy évtől öt évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.

(2) A büntetés két évtől nyolc évig terjedő szabadságvesztés, ha az önbíráskodást

• fegyveresen,
• felfegyverkezve,
• csoportosan,
• védekezésre képtelen személy sérelmére

követik el.”

Milyen egyéb kikötéseket érdemes szabályozni?

• Háziállatok: A bérbeadó természetesen rendelkezhet arról is, hogy az ingatlanban tartható e házi kedvenc vagy sem, és ha igen akkor milyen feltételek mellett.
• Dohányzás-tilalma: Amennyiben bármelyik szerződő félnek fontos a dohányzás kérdése, érdemes erre a szerződésben kitérni a lehetséges jövőbeni konfliktusok elkerülése végett.
• Lakás ellenőrzése: További kellemetlenségek megelőzése érdekében, érdemes szerződésben kikötni a bérlőnek ingatlana ellenőrzésének gyakoriságát, illetve annak tartamát.
• Buli, társaság: Érdemes megfontolni a vendégek fogadásáról és a barátok időnkénti ottalvásából fakadó esetleges következményeket, esetleges bulikra vonatkozóan is, hiszen mindenki volt fiatal…
• Kulcs kérdése: Célszerű rögzíteni a kulcsok darabszámát, amihez köthető a kaució visszaszolgáltatása, illetve azt, hogy a bérbeadónál marad-e kulcs vagy sem.

+1 Záró rendelkezés

Nagyon fontos, hogy amennyiben a bérleti szerződést egy „szalvétán” rögzítjük minimális rendelkezésekkel, a jogszabályok és azok általános rendelkezései akkor is vonatkoznak a jogviszonyra, tehát nem marad védtelen sem a bérlő, sem pedig a bérbeadó. Természetesen ezt a fajta szerződési gyakorlatot nem javasoljuk!

Egy jól megírt bérleti szerződésben is rögzíteni szoktuk: „a szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezései az irányadók”; azonban ezek a jogszabályok akkor is érvényesülnek, ha ez a passzus nem kerül bele szerződésünkbe.

FIGYELEM! A jelen írás nem teljeskörű, az nem minősül jogi tanácsadásnak, minden esetben javasoljuk a további tájékozódást, szükség esetén jogi szakember véleményének kikérését!

További információ: www.vizer.hu -

Kérdéseit az alábbi e-mail címen teheti fel: iroda[kukac]vizer.hu

Számos facebook csoport van, ahol bérbeadók osztják meg tapasztalataikat, sérelmeiket csaló bérlőik általi károkozásokról.

Az esetek nagy részében ezeken a jogi helyzeteken már nem lehet hatékonyan segíteni. Jó esetben a nem fizető bérlő már elhagyta a lakást, a legrosszabb esetben nem fizetnek és nem is költöznek ki. (Ezen a helyzeten nem javít, hogy a parlament októberben elfogadta a kilakoltatási moratórium kiterjesztését a november 15-től április 30-ig terjedő időszakra)*

Marad a kármentesítés, az okozott károk enyhítése, azonban gyakran az erre irányuló eljárások (a követelés behajtása) eredménytelenek, vagy csak hosszú évek után jutnak eredményre.

A hasonló esetek elkerülése érdekében fontos, hogy megfelelő eszközökkel felvértezve induljunk neki egy bérleti jogviszony létrehozásának. A szakemberek nem győzik hangsúlyozni a PREVENCIÓ fontosságát.

Ami biztos: 100%-os biztonság nincsen, viszont a kockázatokat az elérhető legkisebbre csökkenthetjük.

A mai posztban egy internetről vett példán keresztül szemléltetem, hogy még a tájékozott bérbeadók is olyan oroszlánhibákat követnek el, amelyeket bármelyik kicsit is ügyesebb csaló nevetve használ ki.

Alább bevágom a teljes cikket, a cikk után folytatódik a poszt.

(Az eredeti történetet az alábbi cikkben olvastam: http://www.szeretlekmagyarorszag.hu/undorito-modon-verik-at-a-fo-es-alberloket-budapesten/)

Undorító módon verik át az albérlőket Budapesten

A rendőrség számára is ismert nő verte át a családunkat. Sem a módszer, sem a tettes ellen nincs igazi fegyver.

Csalás bűntette miatt idézték be azt a nőt idén novemberre a Miklós utcai bíróságra, aki az elmúlt hónapokban ravasz csellel több százezer forintot szedett ki ártatlan lakáskeresőkből. Ami a legdurvább az egészben, hogy

2016 decemberében ő maga is bérlőként érkezett a 10. kerületi lakásunkba. Átverésünk története következik.

Szintia jött, látott, beköltözött

Apám 2016 novemberében hirdetett meg kiadásra egy 79 négyzetméteres, kétszintes 10. kerületi lakást, 130 ezer forintért. Mivel manapság nehéz a fővárosban megfizethető albérletet találni, már az első napon is többen jelentkeztek.Ezért sem volt gyanús Szintia (hívjuk most így), egy középkorú, egyedülálló (vagy elvált?) pszichológus jelentkezése, aki rögtön költözni akart. Története szerint a környéken nőtt fel, régóta ott keres lakást, ezért minél hamarabb be akar költözni, sőt hosszabb távon azt tervezi, hogy ott vesz majd lakást.

Szintia részletgazdag történettel állt elő, barátságos volt és tökéletesen eljátszotta, hogy a környék álmai otthona.

Apámmal megegyeztek az árban, illetve abban, hogy 3 havi kaució (390 ezer forint) befizetésével együtt pár napon belül beköltözik. Ez meg is történt, ráadásul itt sem volt semmi gyanús: sok pszichológiai szakkönyvet hozott magával (ez tudat alatt is megerősített minket abban, hogy tényleg egy pszichológussal van dolgunk) és három fehér, kistestű kutyája is jött vele (a középkorú, egyedülálló vagy elvált nők gyakran élnek együtt háziállattal - gondoltuk). Ránézésre minden rendben ment, ám Szintia már az első héten gyanússá vált. A kaució, amit állítása szerint már elutalt, csak nem akart megérkezni.“Biztos azért, mert nemzetközi átutalás, valutaátváltás, meg ilyesmi” - magyarázta egy héten át minden nap. A külföldi bankból érkező pénz beleillett a képbe: Szintia a története szerint Németországból költözött haza. “Semmilyen bankközi átutalás nem tart egy hétig” - magyaráztuk neki.Az első egy-két héten nagyjából minden nap rákérdeztünk arra, hogy mikor érkezik meg a megbeszélt kaució, mígnem Szintia hangnemet váltott. A kiköltözéssel fenyegetőzött, arra hivatkozva, hogy ilyen szintű bizalmatlanság mellett képtelen nyugodtan aludni.Miközben mi sem aludtunk nyugodtan, mert a szemünk előtt lebegett az a lehetőség, hogy egy házfoglalónak adtuk ki a lakást, akit az érvényes és aláírt szerződés miatt a fizetésképtelenség esetén is csak hónapok alatt tudunk kirúgni a lakásból. Szintia olyan lelkiismeret-furdalást keltett bennünk, hogy egy ideig inkább nem kérdezősködtünk.

Mint kiderült, ez is a taktika része volt: utólag világossá vált, hogy minden egyes szavával minket okolt, mert csalónak gondoltuk őt, miközben az is volt.

Kb. 3 hét után elegünk volt a várakozásból, azt mondtuk, ideje kifizetni a lakbért. Egy alkalommal valószínűleg sikerült ráijeszteni, mert Szintia előhúzott a tárcájából 130 ezer forint készpénzt, “ennyim van” - mondta, mi pedig elfogadtuk. Ettől azonban nem lett kevésbé gyanús, hiszen folyamatosan azt állította, hogy a kauciót elutalta, de az nem jött meg.Abban a pillanatban bizonyosodtunk meg róla, hogy Szintia egy közönséges csaló, amikor a közjegyző előtt remegni kezdett. Kiderült ugyanis, hogy nincs érvényes lakcíme, így a közjegyző hitelesíteni sem tudja a bérleti szerződést. Ekkor azt mondtuk neki, hogy egy hete van kiköltözni.

Azt hittük, mezei házfoglaló, ezzel vége

Itt jött a történetben az igazi fordulat. Eddig ugyanis azt hittük, kizárólag egy - anatómiai nevén - közönséges mezei házfoglalóval van dolgunk. Egy csalóval, akinek nincs hol laknia, ezért főbérlőknek ad elő hitelesnek tűnő meséket, hogy rövidebb-hosszabb ideig elnézzék neki, hogy nem fizet lakbért. Aztán, amikor eljön az idő, Szintia egy újabb áldozat után néz - így költözik házról házra.

Nem sokkal később viszont kiderült, ez a Szintia-féle, undorító mestertervnek csak egy része.

Két vagy három nappal azelőtt, hogy Szintiának mennie kellett, egy férfi jelent meg édesapám üzletében. Azt mondta, hogy

szeretné kivenni a 10. kerületi ingatlant, de az a nő, aki kínálta neki, nem tudott tulajdoni lapot mutatni neki,

ezért utánanézett, kié a lakás. Így jutott édesapámhoz. Apám ekkor hasonlóan tágra nyílt szemekkel nézett a kezébe nyomott, kinyomtatott ingatlanhirdetésre (ugyanazt a lakást havi 90 ezerért hirdette), mint te, aki ezeket a sorokat olvasod.

A vezércsel

Szintia kiköltözése előtt nyomott áron meghirdette a lakást, arra számítva, hogy valaki jóhiszeműen kifizeti neki a kauciót, ő pedig meglép azzal a pénzzel. Amikor az új bérlő már költözne, az ő hűlt helyét találja majd, a lakást pedig apámon követeli.Szintia balszerencséjére azonban az egyik érdeklődő - mert közben kiderült, hogy több is volt, ami nem csoda egy mélyen a piaci ár alatt meghirdetett lakás esetében - tulajdoni lapot kért tőle, így kiderült, hogy csaló. Apám rögtön telefonált a szomszédoknak, akik arról számoltak be, hogy két napja folyamatosan jönnek a lakásba az érdeklődők.Végül kiderült, nem csak a főbérlőket átverő közönséges mezei házfoglalóval van dolgunk: mivel később még 5 ember jelentkezett, hogy pénzt adott Szintiának, egyértelmű, hogy egy szervezett, fő- és albérlőket egyaránt átverő lakásmaffia-hálózatról van szó.

Kiderült: nem csak ő volt benne

Ebben a pillanatban hívtuk fel Szintiát, hogy még aznap ki kell költöznie a lakásból, egy furcsa jelenet pedig még hátra volt. Költöztető kocsit lehet rendelni még aznap estére, de olyan költöztetőt még nem láttam, aki a lakáshoz érkezve nem kérdez, nem mutatkozik be, nem érdeklődik, hogy mit kell először betenni a kocsiba, mi marad és mi megy. Már az első pillanattól kezdve gyanús volt a költöztető, aki azután, hogy megérkezett, besétált a nappaliba és módszeresen elkezdte bepakolni Szintia cuccait a kocsiba.

Olyan volt, mintha századszorra pakolta volna ugyanazokat a darabokat.

Oda is mentem hozzá, megkérdeztem, tud-e árajánlatot adni költözésre, valamit dadogott a főnökéről, aki nem szereti, ha zavarják telefonon és látványosan lerázott. Kértem cégnevet is, ami persze full kamu volt.

Ekkor kiderült, hogy Szintia nincs egyedül: a költöztetőkocsis “barátja” (akiről kinézetre én azt tippeltem, hogy a testvére) végig összejátszottak. Valószínűleg együtt járják a házakat és húznak le gyanútlan lakáskeresőket.

A rendőrség már régóta ismerte

Első alkalommal, amikor apám a rendőrségen jelezte, hogy valószínűleg egy csaló lakik a lakásában, elküldték. Azt mondták, hogy ameddig nincs károsult, addig nem indíthatnak eljárást, így Szintia bűne és holléte hiába volt egyszerre ismert, senki nem tett semmit. Aztán, mikor előkerült az első károsult, már mindegy volt, mert Szintia hetedhét határon túl volt. Később, mikor apám azt kérdezte a nyomozóktól, megmutassa-e az általam készített lesifotókat Szintiáról, akkor azt mondták, személyiségi jogok miatt nem mutathatja meg.

Érted, valaki átver és megkárosít a saját lakásodban, te lefotózod, de nem mutathatod meg a fényképet a bűnöző személyiségi jogai miatt. Kabaré.

A fényképre viszont nem is volt szükség: a nyomozó elővett három rabosításkor készült fényképet, az egyiken Szintia volt. Már régóta keresik, hasonló bűntények miatt, mindeddig azonban semmit nem sikerült tenni ellene. Na majd talán akkor, ha novemberben szabad akaratából megjelenik a bíróságon…

ITT FOLYTATÓDIK A POSZT!

A fentiek alapján elmondhatjuk, hogy a bérbeadó átlagosan tájékozott volt, tudta, hogy

• elengedhetetlen a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés, vagy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat,
• kauciót (óvadékot) kell kérni, legalább 3 havi bérleti díjnak megfelelő összegűt, (a piacon általános egyébként csak 2 havi),

A fenti két ponton kívül sajnos mást nem lehet a bérbeadó javára írni.

Lássuk mit rontott el:

• noha a történetben szó esett a bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalásáról, ARRA CSAK A BIRTOKÁTRUHÁZÁST KÖVETŐEN KERÜLT VOLNA SOR! - óriási hiba. Gondoljuk csak át, a felek megkötik a bérleti szerződést, nincs birtokátruházás, előtte elmennek a közjegyzőhöz és már ott kiderül, hogy a bérlőnek nincsenek érvényes iratai, vagy hogy nem is az a személy akinek mondja magát. Bérbeadó ebben az esetben megkötötte volna a szerződést? Kétlem; már is több százezer forintos kártól óvta volna meg magát. A legfontosabb, hogy egy közjegyzői okirattal jóval rövidebb az érdekérvényesítési eljárás (közvetlen végrehajtás lehetséges).
• A kaució (óvadék) maradéktalan kifizetése előtt SEMMILYEN ESETBEN SEM ADJUK ÁT A BIRTOKOT! - ismét egy óriási hiba. Banki átutalás esetén kizárólag a bérbeadói bankszámlán történt jóváírást követően adjunk birtokot. A bérlőnek birtokjoga keletkezik a szerződés aláírását és a birtokba átadást követően, tekintet nélkül arra, hogy volt-e kaució vagy egyáltalán fog-e valaha adni kauciót. Az 1 havi bérleti díj, amit feltehetően átadott a bérlő (csaló) semmire nem elég. A 3 havi kaució jó elképzelés volt, sajnos a megvalósítás már kevésbé. A kár jóval kisebb összegű lett volna, ha a 3 havi kaució valóban kifizetésre kerül. A csalók általában már a soron következő 2. havi bérleti díjat sem fizetik meg, de ez még kezelhető, hiszen ebben az esetben azonnal cselekednie kell a bérbeadónak: a szerződést fel kell mondani. A tényleges kiköltözésig - noha az elmaradt hasznot nem is - de a ténylegesen bekövetkező károkat, úgy mint közműtartozás, esetlegesen okozott károk, rongálások - fedezheti a 3 havi kaució.

A következő két hiba inkább üzleti jellegű, jogi kifogást nem találunk benne (a cikk szerzője csupán szakértők álláspontját közli, az nem tükrözi saját, személyes meggyőződését)  

• EGYEDÜLÁLLÓ. Önmagában a szingli emberekkel nincsen probléma, viszont üzleti szempontból - ilyen magas bérleti díj esetén - rendkívül magas kockázatot jelent a bérbeadó részére.

1. kérdés? Hosszú távon egyáltalán tudja-e teljesíteni fizetési kötelezettségeit a Bérlő?A 130.000,- Ft-os bérleti díjon felül a rezsiköltséget is meg kell fizetni, ami közös költséggel együtt legalább 35-40.000,- Ft-os összeg havonta. A kiadások így már 165-170.000,- Ft-ot jelentenek a Bérlő részére. Ahhoz, hogy ezt a bérlő fizetni tudja, legalább nettó 300.000,- Ft-os jövedelemmel kell rendelkeznie (becslés). További tipp: Nem kell szégyellni NAV jövedelemigazolást, munkáltatói igazolást kérni, - történetünkben ezt is elmulasztotta a bérbeadó.

2. kérdés: Ha keresőképtelenné válik a Bérlő, ki fog segíteni neki? Hogyan teljesíti fizetési kötelezettségét? Sok bérbeadóval találkozunk, akik érzelmileg involválódnak, hosszú hónapokig, vagy akár évekig biztosítják a lakhatását egy számukra korábban vadidegen embernek. Az ilyen helyzetek további erkölcsi-etikai kérdéseket vetnek fel, melyeket nem kívánok a jelen blogban feszegetni, mindenesetre azt kijelenthetjük, hogy ha valaki a lakását - amit sokan egy élet munkájával szereztek meg - bérbeadással szeretné hasznosítani, akkor azt nem azért teszi, hogy idegen emberek lakhatását biztosítsa ingyenesen.

• KUTYÁK. - ebben a történetben nem kaptak szerepet, de, mindenképpen ellenőrizzük le, hogy a Bérlő tényleg kistestű kutyákat hoz magával. A nagytestű kutyák ugyanis óriási károkat tudnak okozni a lakás, vagy ház belsejében.

Nagyon tanulságos a történetnek az a része, ahol már az új áldozat (végül nem lett az) lép be a képbe. Ő volt olyan körültekintő, hogy utána járt a valódi tulajdonos személyének (tulajdoni lap beszerzése). Bérlői szempontból a valódi tulajdonos személyének ismerete, annak igazolása kulcsfontosságú. - Ismét az a javaslat, hogy ha bérlőként kívánunk szerződést kötni, úgy "követeljük" a tulajdonostól, hogy igazolja tulajdonjogát, vagy azt, hogy meghatalmazása a tulajdonostól származik.

Összegezve pár jótanács Bérbeadók részére:

• a szerződés közjegyzői okiratba foglalása, a birtokátruházás előtt!
• kaució átadásának megkövetelése (legalább 2 havi) a birtokátruházás előtt!
• teljesítőképesség ellenőrzése (akár munkáltatói igazolás, jövedelemigazolás kérése)

A lista természetesen nem teljeskörű, a cikkel kapcsolatban felmerült kérdésekkel foglalkozik.

Sokan csak akkor fordulnak szakértőhöz ha már megtörtént a baj. Minden esetben javasolt még a szerződés megkötése előtt szakértő felkeresése, aki lehet egy tájékozott ingatlanközvetítő, vagy ügyvéd, esetleg közjegyző. Jóval kisebb az esélye a csalásnak és nagyobb anyagi kár elszenvedésének, ha egy független, hozzáértő  harmadik személy is részt vesz a szerződési folyamatban.

A cikk szerzője Dr. Vizer Tamás ügyvéd

* Vht. KILAKOLTATÁSI MORATÓRIUM - 182/A. § (1) A végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását [174. § d) pont] a november 15-től április 30-ig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el, ha a kötelezett magánszemély. Nincs helye halasztásnak az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése során, vagy ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki.

Számos tévhit kering az interneten, illetve terjed szájról szájra azzal kapcsolatban, hogy ingatlan vásárláshoz kapcsolódóan kell-e, mekkora összegű és kinek kell adót,- illetéket fizetnie. Mai cikkemben a kérdéskör legfontosabb válaszait kívánom leírni.

I. Vevői oldalon megjelenő kiadások:

I./1. Visszterhes vagyonátruházási illeték 

Ingatlan adásvételi szerződés megkötését követően a Vevő visszterhes vagyonátruházási illetéket köteles fizetni.

Itv. 19. § „A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke - ha a törvény másként nem rendelkezik - a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%, ingatlan […] megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%.”

Példa:

Egy 10.000.000,- Ft vételárú ingatlan esetén az illeték összege 400.000,- Ft.

Résztulajdon esetében, értelem szerűen a résztulajdon értéke az illeték alapja.

I./1. a) Cserét pótló vétel:

Az illeték alapjának kiszámítása körében speciális szabályok vonatkoznak az ún. cserét pótló vételre. Ez az eset akkor áll fenn, ha a magánszemély vevő úgy vásárol ingatlant, hogy vagy a vételt megelőző egy évben, vagy az azt követő egy évben értékesíti egy már meglévő lakóingatlanát. Ilyenkor az illeték alapját a vásárolt és az eladott ingatlan vételárának különbözete adja.

Itv. 21. § (2) „Lakástulajdonok magánszemélyek közötti cseréje, valamint lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok, illetve a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete.„

Feltételei:

• magánszemély,
• lakóingatlan (tehát nem alkalmazható nyaraló, beépítetlen terület, egyéb ingatlan, stb. vonatkozásában),
• vétel napját megelőző, vagy követő 1 évben másik lakástulajdon értékesítése

Példa:

Ha 2016. október 16. napján Ön eladott egy 10.000.000,- Ft értékű ingatlant, majd 2017 szeptemberében vásárolt egy 9.000.000,- Ft értékű ingatlant, akkor a vásárolt és eladott ingatlan különbözete adja az illeték alapját: 9.000.000 – 10.000.000 =  – 1.000.000

Ha a kapott összeg kisebb, mint 0, akkor nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni, ha nem, akkor annak 4%-át

I./1. c) Fontos tisztában lenni azzal is, hogy az illetékfizetés körében számos mentesülési lehetőség, ill. kedvezmény áll a vevők rendelkezésére, melyek közül egy szakértő szem könnyedén kiválasztja a vevő számára legmegfelelőbbet, ezzel jócskán lefaragva a kiadásokból. A teljesség igény nélkül nézzünk meg néhányat azokból, amelyeket a leggyakrabban vesznek igénybe ügyfeleink:

• mentesség:
• egyenes ági rokonok egymás közötti vagyonátruházása (Itv. 26. § (1) za))
• házastársak egymás közötti vagyonátruházása (Itv. 26. § (1) zb))
• kedvezmény:
• cserét pótló vétel (ld. fent)
• abban az esetben, ha a vevő még nem töltötte be a 35. életévét és az első lakástulajdonát szerzi meg, melynek forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot (a kedvezmény mértéke a tulajdoni hányaddal arányos, de max. 50%) (Itv. 26. § (6) és (9) bek.)
• első lakástulajdon esetén pótlékmentes részletfizetés kedvezménye (max. 12 hónapra) (Itv. 26. § (9) és (15) bek.)

I./2. Ügyvédi költség

Az ingatlan átruházására vonatkozó szerződést ügyvéd készíti, s ellenjegyzi, mely törvényben foglalt feltétele a szerződés érvényességének (Inytv. 32. § (2) d)). Az ügyvédi költséget a vevő viseli, mely az ingatlan értékéhez igazodik.

I./3. Egyéb költségek

Külföldi állampolgár esetében a tulajdonszerzés kormányhivatali engedélyhez kötött. Az engedélyezési eljárás igazgatás-szolgáltatási díja 50.000,- Ft

Az adásvételi szerződések földhivatalba történő benyújtásakor a földhivatali ügyintézésért eljárási díjat kell fizetni a Földhivatalnak. A hatályos szabályok szerint ennek összege ingatlanonként 6.600,-Ft.

II. Eladói oldalon megjelenő kiadás:

II./1. Személyi jövedelemadó (SZJA)

A személyi jövedelemadó kiszámítása tekintetében először is fontos különbséget tenni az adó alapja és az adó mértéke között.

• Adóalap: ingatlan értékesítéséből származó jövedelem

Szjt. 62. § (1) Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:

1. a) a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat (szerk.: az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat)) szerinti érték;
2. b) az értéknövelő beruházásokat;
3. c) a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

(4) Az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az (1)-(3) bekezdés szerint kiszámított összeg (szerk.: tehát a fent kifejtettek alapján az átruházásból származó bevételnek az igazolt költségekkel csökkentett értéke)

1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

• Adómérték: Szjt.8. § (1)  Az e törvény hatálya alá tartozó jövedelem után az adó mértéke - ha e törvény másként nem rendelkezik - az adóalap 15 százaléka.

Összegzésképpen megállapíthatjuk, hogy az adó alapjának számításakor az egyik fő befolyásoló tényező az, hogy a tárgyi ingatlan hány éve volt tulajdonában az eladónak. A jelenleg hatályos törvény már nem tesz különbséget a lakás céljára szolgáló ingatlanok és a nem lakás céljára szolgáló ingatlanok között.

Példa:

Ha az ingatlant a 2017. évben értékesítjük, akkor az alábbiak szerint kerül sor az adóalapból történő levonásra:

Az ingatlanértékesítés után fizetendő szja-t a magánszemélyeknek az adásvétel évének adóévéről szóló adóbevallásban kell feltüntetniük és az adóhivatal számlájára megfizetniük.

A TÁJÉKOZTATÁS NEM TELJESKÖRŰ, további információért, kérem, keressen bizalommal a megadott elérhetőségeimen.

A cikk szerzői Dr. Vizer Tamás és Németh Annamária.